2011 年上半年，住宅市场经历了波折动荡的半年，而对于商业地产却是异军突起的半年。综合多家地产研究机构最新发布的研究报告可见，今年上半年，北京、上海、广州、深圳以及天津等城市，商办物业市场一片火热景象，呈现出供需两旺的态势，市场存量持续消化，多数城市空置率明显下降。

不过，在具有商业运作经验的从业人士看来，虽然商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入，但在看似利润丰厚的表象下，充斥着经营和投资风险，商业地产投资周期长、回报率低，多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。

商办物业供需两旺

根据第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告，住宅市场受新政影响日益萎缩，但国内的商办物业投资市场日趋活跃，北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。

中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈现全面上涨态势。

价格方面，受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011 年上半年，深圳、广州、成都、杭州的甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339 元/平方米，半年累计涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。

据第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼介绍，以北京为例，上半年，金融街一些写字楼租金上涨了50%，部分项目的租金报价甚至翻了一番。目前北京租金最高的写字楼已突破1000元/月/平方米大关，而CBD区域均价为286元/月/平方米，金融街均价在300元/月/平方米左右。

王琼分析认为，一方面金融危机逐渐过去，跨国企业实力恢复，另一方面大型国企的扩张明显加快，正是这些支付能力强的买家承接了租金的一路上涨。

而在众多知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，地方政府也加大了商办用地的供地力度。数据显示，2011 年上半年，北京、上海、广州、深圳、成都等15个重点城市的商办用地成交面积1139 公顷，与去年同期相比增加14%，同期住宅用地成交面积同比下降29%。在杭州，商办用地的成交甚至首次超过了住宅用地成交。

同时，第二季度大宗物业投资市场继续保持活跃。根据易城中国的研究数据统计，北京、上海、广州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了全国53%的大宗交易，有70%的买家来自国内，其中上市公司占68%。

热潮背后存隐忧

在业内人士看来，目前的商办物业已经进入了典型的卖方市场，而租赁市场的火爆，提升了业主的售价预期，使得写字楼单价一路上升。不过，在商用市场成交火热的背后，投资回报率偏低却是不争的事实，这也意味着投资风险在增加。

据中原地产的监测，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金回报率出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金回报率已下降到4.3%；杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，回报率依然仅有4.3%；而广州、成都两地的租金回报率目前仍在较好水平，分别为6.0%和7.7%。

“实际上，之前有很多人认为商办物业市场是个重大机会，但我并不看好。”世联地产(002285,股吧)相关负责人对记者表示，商办物业投资回报率低导致回收周期长，持有型物业和销售型物业有很大不同，其增值曲线和方式也不一样，持有型物业必须有长期的养客期，一些没有良好收益率的项目，谁买谁赔。

在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5～10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。

据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅为6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中关村为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金回报率仅为5%左右。

“目前北京商用物业静态的资金回报率约为4%~5%，这已经是一个比较低的水平，表面租金回报率如果在5%，扣除税费就更低了。”一位地产研究人士对记者表示，3%的回报率基本是底线，如果触及这个底线，投资的风险就已经出现了。