用益信托工作室最新发布的《2011年三季度房地产信托发展报告》显示，三季度国内房地产信托的发行量逐月下降，发行规模占比近一年来首次低于40%。同时预期，四季度房地产信托产品发行量将维持低位。

【房地产信托收益继续走高】

报告显示，2011年三季度，国内共发行了233款房地产信托产品（含保障房），发行规模为620.91亿元，与去年同期相比，发行数量增长了28.73%，但发行规模却同比下降了6.14%，与二季度相比，发行数量下降了33.05%，发行规模也下降了46.15%。从房地产信托的占比来看，三季度其产品占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。

用益信托工作室理财分析师岳婷认为，2010年下半年以来，监管层对银信合作进行限制，以及银行信贷开始收紧，在此背景下，房地产信托在去年三季度开始爆发式增长，到2011年二季度时达到顶峰水平。

而后随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，房地产市场的风险也逐步推高，同时，房地产信托的爆发式增长，导致了监管层对房地产信托的关注，并多次进行风险提示。再加上2011年底《净资本管理办法》将进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一。因此，在多重因素的影响下，出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况，其表现为总量占比低于40%。而相对于2010年三季度爆发式发行，本季度发行的房地产信托产品规模出现同比负增长。

受到影响的不仅仅是房地产信托的规模，在收益率上，监管层调控的效应也愈发明显。数据表明，三季度房地产信托的平均收益率为10.19%，同比增长17.37%，环比增长1.98%。可以看到，受通胀等因素的影响，三季度各月房地产信托产品的平均收益率继续走高，且均在10%以上，较其他产品平均收益率高出1.9个百分点，较总体平均收益率高出1.2个百分点。

【商业物业产品渐受热捧】

报告显示，与2011年上半年相比，三季度发行的房地产信托产品中，贷款类和权益投资类产品的占比出现上升，而股权投资类产品和组合运用类产品的占比则下降，其他类资金运用方式的占比基本持平。

岳婷表示，这一情况的出现主要是由两个原因造成的：其一，由于监管层对房地产信托的监管日趋严厉，并从三季度开始对信托公司发行的房地产信托逐个审批，不能满足“四三二”标准的产品很难通过审核。以往该类产品可以通过股权投资的方式进行融资，但因有假股权、真贷款的嫌疑，现在这类产品较难获得监管层的审核通过。股权类产品的相对减少，使得一般具有充足的抵押担保、融资方资质较好的贷款类和权益投资类产品占比则相应提高。其二，股权投资类产品一般缺乏抵押，在实际操作中，如若开发商无法付款，若该公司的土地/项目被用作其他类型融资的抵押，比如银行贷款，则银行将对该抵押物具有第一索赔权，这对信托公司进行追偿将产生较大影响。随着房地产市场风险的逐步累积，特别是中小型开发商流动性日益趋紧的情况下，信托公司也相应减少了这种资金的使用方式。

除此之外，三季度组合运用类房地产信托产品规模也同比下降了78.8%，规模占比下降了9.41个百分点。报告指出，这种情况的出现主要是受《净资本管理办法》进入结算期的影响。组合运用类产品一般为类房地产信托基金，募集规模较大，相应的净资本占用比较多，这对于净资本并不充裕的信托公司而言，无疑是“雪上加霜”。因为该类产品一般以有限合伙制的私募股权投资类产品出现，信托公司或作为投资顾问参与其中，或发行一款信托产品去认购有限合伙企业的有限合伙份额参与其中，从而一定程度上降低净资本要求，也就导致组合运用类产品的规模大幅下降。

报告显示，2011年三季度发行的集合信托产品中，商品住宅类虽然占据了较多的信托资源，但是与上半年相比，其总量占比已经有较大程度地降低，其中发行数量占比下降了15个百分点，发行规模占比下降了16个百分点。挤出来的这一部分信托资金，则分别投向了商业物业、地产基金、综合型产品以及保障房信托产品。其中，商业物业类产品的发行数量和发行规模占比分别提高了4个和3个百分点；保障房信托的两者占比分别提高2个和3个百分点；综合型产品两者占比分别提高3个和5个百分点；地产基金两者占比分别提高6个和4个百分点。

报告认为，三季度房地产信托资源的投资较分散，虽然投向商品住宅类较多，但相较与上半年已大幅减少。这反映信托公司正有意识地分散风险，在房地产市场局势未明朗的情况下，过多投资于商品住宅并非是明智的选择，而适当增加其他方向的投资，虽不能完全替代商品住宅类产品，但可能会有效分散风险。尤其是考虑到目前商业物业渐受热捧，信托公司也逐渐增大了该类项目的投资比重，如华润信托发行了专门投资于商业物业的地产基金。

【保障房信托投资成“重头戏”】

从投资方式来说，相对于今年上半年，三季度各资质等级的融资项目方都较少采用股权投资方式，而贷款和权益投资这两种可以较灵活使用资金的方式，仍受到资质较好的开发商的青睐。值得关注的是，三季度保障房信托产品的资金运用方式出现了多样化，不再局限于贷款，由此反映出信托公司在保障房领域中正进行深耕。

据不完全统计，2011年三季度，国内共发行了27款保障房信托产品，规模共计74.28亿元。其中棚户区改造为8款共21.67亿元，安居工程12款共32.11亿元，经适房4款共8.5亿元，廉租房、公租房和两限房各1款。在房地产信托发行大幅下降的情况下，保障房信托的发行较上半年仍在缓慢增长，可见保障房信托受政策限制较小，但是考虑到保障房的现金流并不能满足信托产品所需求的高收益，因此保障房信托出现急剧增长的可能性也很小，这也是制约信托在保障房领域大展身手的主要因素。

数据表明，保障房信托产品在投资方向有了较大改变，其中，在上半年大量发行的棚户区改造类产品，其下半年占比大幅减少，而安居工程占比却增加。值得关注的是，投向经适房的产品增多，其中还有2款为房地产信托基金。岳婷表示，经适房和两限房因为具有产权并可以销售，是目前与信托比较契合的保障房类型，但是两者的利润并不足以支付信托所需的高收益，是阻碍该类产品大规模发行的重要因素。而公租房、廉租房在本季度也有所尝试，信托公司在保障房产品方面还在不断探索。由于国家对保障房的支持力度不断上升，目前而言，如果要调控房地产，保障房建设必然成为国计民生的头等大事。因而在房地产信托被不断打压之下，若操作得当，保障房信托将可能成为信托公司出路之一。

【明年房地产并购信托或急增】

9-10月份是传统的楼市旺季，有“金九银十”之称，但在今年严厉的政策环境下，9-10月份房地产销售却并不理想。从这个现象来看，业界普遍对四季度房地产市场持谨慎态度。分析人士称，在通胀压力未明显缓解的环境下，预计年内的宏观经济政策和房地产调控政策不会放松，并且其对市场的影响将会进一步深化，房地产市场面临的压力可能更大。

报告指出，面对房地产市场如此形势，房地产信托也将受到一定影响。首先，房地产市场销售疲软，对于到期需要时点兑付的信托产品，其风险有所增加。由此，如若房地产市场面临的压力增加，那么监管层对于同商品房相关的信托产品的监管将更加严格。其次，房地产市场风声鹤唳，投资者在选择房地产信托产品时将会更加谨慎，一些风险厌恶的投资者将会避开房地产信托，因此其需求将有所下降。第三，受《净资本管理办法》结算期将至的影响，以及面对如此的市场环境，信托公司也将有意识地减少房地产信托产品的发行，并且对于融资方的选择将更加谨慎。

报告预期，随着开发企业分化加剧，新一轮的房地产开发商的整合也许将到来，一些大型开发企业将趁此机会对自身的产业进行整合，明年的房地产并购信托也许将会大幅增加。另外，四季度房地产信托市场不会有太大起伏，信托公司可以借此休养生息，进行相应的人才储备等，以应对明年的严峻挑战。