“现在地产商是厂长+资本家，从事的是制造业，今后将转型为服务业，演变成导演+制片人的角色。”在近日召开的“2012钢铁中国·第二届福建地区钢铁行业高峰论坛”上， 万通控股董事长冯仑这样形容开发商的身份转换。冯仑表示，今后多年，随着经济发展，我国的商用物业将进入快速成长期。

在论坛上冯仑指出，“住宅等于房地产”的时代正在结束，从去年开始楼市已经发生变化，住宅市场萎缩了10%~20%，但商用不动产、工业地产租金上涨了约30%。而根据国际发展的规律，人均GDP超过3000美元，房地产开始发展；当人均GDP超过8000美元，房地产不再等于住宅，商业地产开始增多。他还特别提到：目前我国有20多个城市人均GDP已进入这个标准。

综合衡量CBD及中关村商业物业发展状况，租金增长迅猛。此时此刻抄底商业地产正当时。那么，在选择商业物业投资的时候，我们需要考虑哪几方面的问题呢？以下将结合TBD即将建成的全球第二大城市综合体——珠江摩尔国际 中心项目进行分析：

一、地理位置

商铺的选择其地理位置相当重要。因为商业是要靠氛围来营造的。有一句话说得好：商铺的投资第一要看地段，第二还是要看地段。从这句话里面实际上我们已经很清楚地意识到，选择商业物业的投资，地理位置相当重要。例如：北京的王府井。有去过北京的人都知道，王府井是北京最大最旺的商业圈，其商业氛围之浓不是一般的其他区域可以取代的。如果谁能够在王府井商圈投资商铺，不获利的可能几乎没有。但是随着传统商业圈的成熟和饱和，新兴的商业圈更加适合中小企业的生存发展，比如昌平TBD高端科技商务区的崛起以及珠江地产全力打造的全球第二大城市综合体珠江摩尔国际中心，势必为传统商圈挤出企业以及创业型中小企业商业发展带来聚集和便利。所以说，商业物业的投资，地理位置绝对占很重要的因素。

二、升值潜力

一个成熟的投资者，为什么会选择商铺的投资，其很大的原因是因为经济的发展会给商业物业带来极大的升值潜力。而升值潜力大小又是选择投资的根本。如何分析商业物业的升值潜力呢？第一我们要看环境。购物环境主要是指商业氛围，而商业氛围指的又是浓密的人气以及由人气所带来的购买氛围。第二要看未来规划。作为投资者来说，所选择的投资物业不但要看到当时的商机，更要看到未来规划给该区域带来的潜在商机。而商机的分类有几种，一是既时商机，二是稳定商机，三就是未来商机。

珠江·摩尔国际位于昌平区北清路一号，地处TBD(中关村国家自主创新示范区北部产业带科技研发服务组团)核心区，是TBD内唯一一个大型商业综合体。

TBD计划从2011年底开始建设，分为五期，2019年底完成。TBD按功能规划为5个功能区，分别为：科技金融岛、科技商务中心区、生命科学园、科技运动公园、京北数码港、未来科技城。其中，包括神华集团、中国商飞、国家电网、中国国电、中国海油、中国华能等15家央企已先期进驻。TBD建成后将有百家大型企业进驻，带来超过15万高新企业从业人员，规划经济总量将在2020年赶超CBD。

三、投资回报的预测与计算

由于地产公司的优势，他们在这方面的投资分析的眼光较为专业，他们会根据区域人口、整体环境、人流量、反映区域消费能力的消费指数、区域城建规划对该区未来定位的影响等相关数据来分析所定投资物业的升值潜力及升值空间。运用反推法来计算应付的资金与将来收入的对比，一般情况下，只要租金大于银行按揭供款并超过每月银行供款数的20%的物业均可以作考虑。

与珠江·摩尔国际相似的华贸中心、万达广场等相对小体量的综合体年均40%左右的租售增长速度相比，珠江摩尔国际相比之下有过之无不及。经预测，珠江摩尔国际的小户型出租回本年限在15年以内。