伴随着房价上涨，商品房交易成交量的激增，越来越多的业主进驻了自己购买的住宅。但随之而来的是业主与物业之间矛盾的产生和激化。2007年《中华人民共和国物权法》的出台与施行始对社区可能出现的一些问题和矛盾做出调整，2010年的《北京市物业管理办法》（以下简称新《办法》）则是赋予了广大业主更大的维护自身利益和决策的权利。

热点一：业主大会成立前业主不承担物业费
2007年《中华人民共和国物权法》中赋予了小区业主委员会相当的权利，甚至在必要时可决定更换物业管理公司。因此，作为物业公司当然怠于协助业主甚至干涉成立业主委员会。这直接危害了各业主的利益，致使其合法权益不能得到有效保障。

律师解读：新《办法》针对这一弊端提出：2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，在业主大会成立之前，或在业主大会筹备成立三个月内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。此处开发商承担物业责任，该责任除包含其间的物业费用以外，还要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。即将成为业主的老百姓在同开发商签订购房合同时应当特别注意，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。今后，业主们与物业管理公司的不平等地位也有望得到改善。

热点二：停车位吃紧，业主车优先

随着私家车的不断增多，承受压力的不仅是北京的交通，就连停车也成为不可忽视的问题。一些小区停车位不多，此时就会出现小区业主停车难的状况。此时，就更要约束物业对于停车位的管理，不能再把本小区业主的这部分权利“出售”给其他人。

     

新《办法》第三十二条规定：建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。 

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。 

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

    

律师解读：新《办法》将物业对于小区内的停车位管理细化为两种情况：1.物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。2.建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要的基础上，建设单位才可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，且租期不得超过六个月。这是首次制定专门条款来对小区停车位出租进行约束，但着实也是对小区业主最基本利益的有效保障。

热点三：物业不得以业主未缴纳物业费为由停水断电

业主应为欠缴物业费而被停水停电的事例屡见不鲜，这实际上是以不正当的手段迫使各业主履行自己的义务，严重损害了业主方的合法权益。很多业主抱怨，自己是因为对物业公司所提供的服务严重不满才拒绝缴纳物业费，但无奈又被物业以停水电的方法反制。

    

新《办法》第三十三条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。 

    

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

律师解读：新《办法》就上述情况的解决提供了依据，严格制止了物业管理公司滥用权力和职务便利损害各业主的合法利益。任何物业服务、管理企业，都不得以业主欠交物业费为由，拒绝提供其依法应当提供的各项服务，包括停水断电、停止供暖供气等。物业公司提供水电等服务，也只是接受委托行驶部分权利，不得把该权力无限扩大以致损害业主权益。

热点四：物业公司必须定期公布服务成本

新《办法》第二十三条规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

    

律师解读：针对一直遭市民异议的“物业服务成本不透明”问题，新《办法》中明确要求物业服务企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单成本。让业主对自己交的物业费究竟花在什么地方了，做到心中有数，便于业主对物业服务进行监督。

热点五：业主可请第三方评估物业

新《办法》第十条规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交七项材料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

    

律师解读：业主可以共同决定解除前期物业服务合同，开发商必须配合办理物业查验交接工作。在全体业主承接前，需要第三方监理机构对前期物业进行查验，只有在查验通过后开发商才能把前期物业责任交出，这时业主大会这个真正的“主人”正式上岗,接过小区管理的重任，在这以后开发商就不再承担物业费了。

    

热点六：业主可以自管物业

新《办法》第二十一条第二款规定：未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第十二条规定：业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

    

律师解读：这实际上是明确业主的物业自治权。一方面，以往物业公司都是开发商推荐或者指定，业主无法进行选择，新《办法》首次明确业主可以自行决定选择物业服务企业。另一方面，由于种种原因某些小区一直没有选聘物业服务企业，新《办法》允许未选聘物业服务企业的小区业主将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位或个人签订合同或合约进行管理。

    

现有法规对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，重大事项则需要经专有产权面积和人数都达到三分之二的多数业主同意方可实现。鉴于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题，此次新《办法》中明确了幢、单元、楼层业主的自治权，赋予他们可以共同决定本单位的物业事项的权利，提高了业主在物业管理中行使决策权的效率，满足了多元化服务需求。

    

热点七：商住区别管理业主可共同决定

新《办法》第十一条规定：“业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。申请分立或者合并物业管理区域，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”结合新《办法》第17条规定：“业主大会决议内容发生变更时，应当及时向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府办理备案变更手续。”

    

律师解读：在以往的规定中，对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际中，因为某些小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对物业费高低争议比较大。新《办法》允许业主将同一小区内不同用途的区域，通过分立或者合并的方式，分成不同的物业管理区域，按不同的标准承担相应的物业管理费用。不但方便管理，而且有效地化解矛盾。